Оценка активов для девелопера
Независимая оценка под внутригрупповые сделки, проектное финансирование и ЗПИФ — отчёт, который выдержит проверку ФНС, банка и спецдепозитария.
Продажа земли или доли проектной компании внутри группы, залог под проектное финансирование, упаковка активов в ЗПИФ, вход инвестора или спор — в каждой из этих задач цена актива под вопросом у ФНС, банка или регулятора. Считаем стоимость ещё до сделки — чтобы вы приняли решение на точных цифрах, — а официальный отчёт оформляем, когда сделка идёт. С девелоперами работаем регулярно и по NDA.
- Обоснование рыночности по ст. 105.3 и 54.1 НК РФ
- Отчёт под требования банка-кредитора и спецдепозитария
- Регулярно работаем с девелоперами и группами компаний
- Работаем по NDA, отчёт с усиленной ЭЦП
Где девелоперу нужна оценка
Три ситуации, где цену актива проверяют
У девелопера оценка нужна не «для галочки», а там, где цену актива оспаривают ФНС, банк или спецдепозитарий. Под каждую — свой отчёт.
Внутригрупповая сделка → ФНС
Продаёте землю или долю проектной компании внутри группы. Риск — доначисление по ст. 105.3 НК. Обоснуем рыночность цены и деловую цель.
Подробнее →Проектное финансирование → банк
Банк берёт в залог землю, 100% доли проектной компании и поручительства. Готовим отчёт под требования его залоговой службы.
Подробнее →Упаковка в ЗПИФ → спецдепозитарий
Заводите активы в фонд — нужна независимая оценка по ст. 37 ФЗ-156, не аффилированная с УК и спецдепозитарием, с переоценкой по графику ЦБ.
Подробнее →Как мы работаем с девелопером
Сначала считаем для решения — потом оформляем под сделку
Девелоперу цифра нужна раньше сделки — чтобы понять экономику и принять решение. Поэтому работаем в два этапа и не заставляем платить за полный отчёт, пока сделка не решена.
Так работаем регулярно: от расчётов на этапе планирования до пакета отчётов при проведении сделки.
Объекты оценки
Что оцениваем девелоперу
ФНС и внутригрупповые сделки
Чтобы налоговая не оспорила цену
Без лишней паники
Не каждая внутригрупповая сделка контролируемая — для внутрироссийских взаимозависимых лиц порог 1 млрд ₽ оборота за год. Но и цену неконтролируемой сделки территориальная инспекция может оспорить через доктрину необоснованной выгоды. На предрасчёте честно покажем, где у вас реальный риск, а где — нет.
Проектное финансирование
Чтобы банк не вернул отчёт и не затормозил транш
В проектном финансировании банк берёт в залог всё, что касается проекта: земельный участок, 100% доли проектной компании, поручительства собственников. Отчёт об оценке нужен банку, чтобы защитить обеспечение, — и у каждой залоговой службы свои требования к анализу рынка и факторов риска. Готовим отчёт под требования вашего банка-кредитора, чтобы он не вернул его и не сорвал сроки выдачи.
Девелоперский ЗПИФ
Независимая оценка активов фонда по закону
Чтобы завести девелоперские активы в ЗПИФ, их стоимость должен определить независимый оценщик. По ст. 37 ФЗ-156 он не может быть аффилирован с управляющей компанией и спецдепозитарием, а оценку нужно регулярно обновлять — по требованиям Банка России не реже раза в год. Ведём оценку активов фонда и их переоценку под эти требования, отчёт проходит проверку спецдепозитария.
Сроки
Оценка под сделку — без срыва сроков
Долю проектной компании с небольшими активами оцениваем от 3 рабочих дней. Землю, имущественные комплексы и крупные пакеты — в согласованный срок, который называем на предрасчёте. Горит транш или дата закрытия — скажите, подстроимся.
Почему девелоперы работают с нами
Отчёт, который выдерживает проверку
Главный риск — отчёт, который не примут: ФНС оспорит цену внутригрупповой сделки, банк завернёт залог, спецдепозитарий не зачтёт оценку фонда. Перед выдачей отчёт проходит внутреннюю проверку профильным экспертом СРО — на соответствие требованиям ЦБ РФ и ФНС. И мы отвечаем за него после сдачи.
Перед выдачей отчёты проходят внутреннюю проверку профильным экспертом СРО — на соответствие требованиям ЦБ РФ, ФНС
работаем по соглашению о конфиденциальности и режиму коммерческой тайны
отчётов за 2025 год · 5 000+ с 2018 года
доплат: сопровождение и ответы ФНС/банку — в цене отчёта
Кому делаем оценку
Среди клиентов — девелоперы и группы компаний
Работаем с девелоперами, холдингами, предприятиями ТЭК и ритейла. Детали сделок не раскрываем — по соглашениям о конфиденциальности. Ваши данные защитим так же.
Отвечаем на сомнения
Два частых возражения
Этапы работы
Как проходит оценка для девелопера
Бесплатный предрасчёт — разбираем задачу и сделку, называем цену, срок и риски. При необходимости — NDA.
Сбор данных — документы по активу и сделке, структура группы, требования банка или спецдепозитария.
Расчёт и обоснование под цель — ФНС (105.3/54.1), банк или ЗПИФ.
Проверка экспертом СРО и сдача — отчёт по ФСО с усиленной ЭЦП.
Сопровождение — отвечаем на запросы ФНС, банка и спецдепозитария. Входит в стоимость.
Частые вопросы
Отвечаем на главные сомнения
Что будет, если ФНС посчитает цену земли или доли нерыночной?
Отчёт пишем под практику ФНС с обоснованием рыночности по ст. 105.3 и деловой цели по ст. 54.1 НК, каждый отчёт проверяет эксперт СРО. Если у налоговой появятся вопросы — отвечаем на них мы, сопровождение входит в стоимость.
Каждая ли внутригрупповая сделка контролируемая?
Нет. Для внутрироссийских взаимозависимых лиц контролируемость наступает при обороте свыше 1 млрд ₽ с контрагентом за год. Но цену и неконтролируемой сделки инспекция может оспорить через необоснованную выгоду. На предрасчёте покажем, где у вас реальный риск.
Что делать, если банк может не принять отчёт?
Готовим отчёт под требования залоговой службы вашего банка-кредитора — структуру, анализ рынка и факторы риска под его методику. Это снижает риск возврата отчёта и задержки транша.
Делаете оценку активов для ЗПИФ?
Да. Оцениваем активы фонда по ст. 37 ФЗ-156 — независимо и без аффилированности с УК и спецдепозитарием, с регулярной переоценкой по требованиям Банка России.
У нас есть свой оценщик — зачем вы?
Мы не заменяем его. Даём независимую оценку или рецензию под конкретного проверяющего — банк, ФНС, спецдепозитарий, суд. Часто это и есть «второе независимое мнение», которое снимает риск.
Как обеспечиваете конфиденциальность?
Работаем по NDA и в режиме коммерческой тайны: ограниченный доступ к данным сделки, защищённая передача файлов, данные группы не передаются третьим лицам.
Как быстро готов отчёт?
Долю проектной компании с небольшими активами — от 3 рабочих дней. Землю, комплексы и крупные пакеты — в согласованный срок, который назовём на предрасчёте.
Готовите сделку, транш или фонд?
Опишите задачу — разберём, какой отчёт нужен под ФНС, банк или ЗПИФ, назовём цену, срок и риски. По доле с небольшими активами — от 3 рабочих дней. Бесплатно, при необходимости по NDA.