В 2025 году Служба анализа рисков Банка России направила в СРО оценщиков 108 жалоб по 100 отчётам. Подтверждены нарушения — по 40 (37%), реальные дисциплинарные меры — только по 19. Меры применяются примерно к каждому пятому оценщику; остальные продолжают работать с УК ЗПИФ. С 2017 года Служба направила 1 325 жалоб против 690 оценщиков, 45% получали их повторно.
Когда ЦБ находит ошибки, жалоба идёт прямо в СРО оценщика (ст. 24.4 № 135-ФЗ). УК в цепочке не участвует, узнаёт постфактум — иногда после повторной проверки фонда.
47% случаев подтверждённых нарушений СРО вообще никаких мер не применяет, ссылаясь на то, что оценщик «исправил отчёт». Отчёт остаётся «с пятном», УК — с риском повторной проверки фонда.
По моей практике в оценке, единственная рабочая защита — проверить отчёт до сдачи в фонд. Ниже восемь пунктов, на которые УК нужно смотреть в каждом отчёте: категории нарушений из обзора ЦБ 2025 + конкретные формулировки предписаний.
Применяемые СРО меры не позволяют в достаточной мере обеспечивать повышение качества оценочных услуг
Обзор Банка России, заключение, 2025
Восемь пунктов проверки отчёта
1. Аналоги без идентификации через ПКК, без скринов цены, без ВРИ и без таблицы обоснования
Каждый аналог должен быть документально показан и сопоставлен с объектом. Пять элементов одновременно:
- Скриншот с публичной кадастровой карты Росреестра (ПКК) — для идентификации объекта по кадастровому номеру, координатам и ВРИ. Риэлторы намеренно прячут кадастр в объявлениях, поэтому пробивать через ПКК — обязательный шаг.
- Скриншоты цены с публичных источников (Авито, ЦИАН, Restate) с датой и URL — доказательство, что цена существовала в публичном поле на дату оценки.
- Карта местоположения с привязкой к объекту оценки.
- Сопоставимость по ВРИ участка под строением: склад ≠ торговля ≠ производство.
- Таблица обоснования выбора: что рассмотрено, отобрано, отклонено и почему.
Что проверить: по каждому аналогу — скрин ПКК + скрин цены с Авито/ЦИАН с датой и URL + точка на карте + сведения о ВРИ + строка в таблице обоснования. Отсутствие любого элемента — основание для замечания.
2. Ставка дисконтирования без премий за ликвидность и специфические риски
По логике МСФО IAS 36 ставка отражает временную стоимость денег и риски актива. В российской методической практике её раскладывают на составляющие: безрисковая + премия за рыночный риск + премия за низкую ликвидность + премия за специфические риски. Для ЗПИФ это критично: фонды не публичны, ликвидность активов ниже биржевой. Одно число вроде «12%» без расшифровки — типовое замечание ЦБ.
Что проверить: ставка разложена на составляющие, каждая обоснована рыночными данными или применённой методикой (CAPM, накопительный, WACC — перечень не исчерпывающий). Одно число без расшифровки — красный флаг.
3. Данные заказчика без сверки с рынком
По обзору ЦБ 2025, «отсутствие подтверждения / обоснования информации» — категория №1: 41% нарушений 2025 года, 83% за 2017–2025 нарастающим итогом. В предписаниях формулировка ещё конкретнее: «использование данных заказчика без анализа их соответствия рыночным».
Технически: УК даёт оценщику свою ставку аренды, оценщик вставляет её как факт; дальше выясняется, что внутренняя ставка УК на 20–40% выше или ниже рынка, и денежный поток уезжает от искажённой базы.
Что проверить: данные заказчика (ставки аренды, операционные расходы, заполняемость) сверены с рыночными источниками. Если оценщик принял цифры на веру без сверки — пункт под удар.
4. Отказ от подхода без обоснования
Три подхода — сравнительный, доходный, затратный — должны применяться все, либо оценщик обязан обосновать отказ от каждого. «Доходный подход не применялся» без аргументов — устойчивая практика замечаний ЦБ.
Что проверить: в разделе «Согласование результатов» обоснование отказа от каждого неприменённого подхода развёрнуто, не одной строкой.
5. При оценке бизнеса пересчитаны только основные средства, не учтены активы на забалансовых счетах
Реальная стоимость бизнеса часто «спрятана» вне строки ОС: арендованное имущество, ТМЦ в подотчёте, ценности на ответственном хранении, права требования, неотражённые НМА, забалансовые счета. Начинающие специалисты эти строки пропускают — пересчитывают по рынку только ОС, остальное оставляют по балансу. Итоговая стоимость системно искажена, замечание ЦБ следом.
Что проверить: перечислены все строки, где у компании могут быть реальные активы, не только ОС. Строка оставлена по балансу — обосновано почему.
6. Расчёт износа без ссылки на источник
Износ — расчётная величина, каждый параметр которой должен быть со ссылкой на источник. «Эксперт прикинул 35%» — не источник.
Каждая цифра — с документом: возраст здания → ЕГРН/БТИ; нормативный срок → ВСН 58-88(р), СП 255.1325800.2016; эффективный возраст → акт обследования + фотофиксация; методика расчёта → конкретный нормативный документ (ВСН 53-86(р), методика срока жизни, разбиение на физический/функциональный/внешний износ).
Что проверить: под каждой цифрой износа стоит конкретный документ с реквизитами; методика расчёта названа и подкреплена нормативным источником.
7. Выборка аналогов меньше 5 объектов без обоснования
Три аналога — нижний предел, который рынок терпит, но регулятор не любит. Для ЗПИФ рекомендованная практика — пять и более. По обзору ЦБ 2025, нарушения подбора аналогов — 4% выявленных: небольшая, но устойчивая доля.
Что проверить: использовано не менее пяти аналогов; при меньшем числе — развёрнутое обоснование, почему больше не нашли (узкий рынок, уникальная локация, особые требования к ВРИ).
8. Стоимость завышена, нет анализа чувствительности и рыночного диапазона
Паттерн в отчёте: «прямых аналогов нет в силу сложности и уникальности объекта», после чего сравнительный подход исключается, а доходный считается с очень гибкими параметрами.
Публичный пример — апрель 2025, VC.ru разобрал ЗПИФ «Активо» Оскара Хартманна: стоимость зафиксирована на ~68% выше среднерыночных предложений по сопоставимым площадям. По обзору ЦБ 2025, нарушения общего характера (включая необоснованный отказ от подхода и завышение стоимости) — 10% выявленных.
Что проверить: сравните итоговую стоимость с открытым рынком по сопоставимым объектам. При расхождении больше 15–20% попросите анализ чувствительности — это определение рыночного диапазона стоимости при изменении ключевых параметров (стоимость при ставке дисконтирования ±1 п.п. и операционных расходах ±15%). В добросовестном отчёте такой диапазон есть; в отчёте «под нужный результат» — только одна цифра без диапазона, потому что при первом сдвиге параметров результат рассыпается.
Сквозное требование к источникам
ЦБ читает отчёт как методическое произведение с прослеживаемой цепочкой данных. Любая цифра — до первоисточника: технические характеристики → ЕГРН/БТИ; ставка аренды → аналитический отчёт либо собственный пул объявлений со скриншотами; макроэкономика → бюллетени Росстата и ЦБ; анализ отрасли → конкретные обзоры с названиями. «Как известно», «эксперт принял», «по общим данным» — не источники.
Что делать УК прямо сейчас
Откройте отчёт, пройдитесь по восьми пунктам и сквозному требованию. По двум и более молчит — вероятность жалобы ЦБ в СРО ненулевая. Два варианта: попросить оценщика доработать самостоятельно (если доверяете и время до сдачи в фонд есть) — или заказать экспресс-проверку у независимого эксперта СРО.
Источники и нормативная база
- Обзор взаимодействия Службы анализа рисков Банка России и саморегулируемых организаций оценщиков. Информационно-аналитический материал ЦБ, 2025.
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст. 12, ст. 24.4.
- Международный стандарт финансовой отчётности (IAS) 36 «Обесценение активов».
- ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
- ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий».
- СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».