Основные принципы оценки недвижимости
30.11.2019
Каждый оценщик руководствуется определенными правилами в собственной деятельности. Данные нормы и есть основа для принципов деятельности специалиста.
Все в этой сфере можно поделить на две группы:
- принципы, которые выражают взаимосвязь разных частей объекта;
- принципы, определяющие отношение пользователя к объекту.
В первую группу входят следующие виды принципов:
- Наиболее выгодное применение. Оно означает, что рационально применять имущество возможно исключительно в рамках законодательства.
- Перемены во времени. Он выражает возможность перемены цены со временем той недвижимости, которая оценивается.
- Наличие конкуренции. Его суть заключается в том, когда доход от реализации недвижимости больше суммы его приобретения и затрат на его содержание, то предложение таких же объектов с течением будет все больше. По этой причине прибыль от реализации каждого объекта будет уменьшаться.
- Взаимосвязь спроса и предложения. На цену объекта влияет спрос на аналогичные объекты, стоимость также зависит от объема предложений.
- Принцип соответствия. Цена на недвижимость будет тем выше, чем лучше у него будут характеристики. Если объект не соответствует рыночным стандартам, то он окажется экономически несостоятельным.
- Зависимость цены от характеристик. Характеристики объекта напрямую влияют на цену.
- Экономическое разделение. Рациональнее преобразовывать права на имущество так, чтобы было увеличение цены.
- Сбалансированность. Максимальную прибыль от использования объекта можно получить только в том случае, когда соблюдается баланс между разными факторами цены.
- Возрастающая и убывающая отдача. При вложении ресурсов в один из методов получения дохода от используемого объекта, отдача от этого сначала будет увеличиваться, а потом постепенно уменьшаться.
Вторая группа принципов включает следующие виды:
- Ожидание пользователя. Необходимо, чтобы текущее состояние недвижимости отражалось в ожиданиях пользователя в отношении дохода от применения объекта в настоящем и будущем. Этот принцип отражает, что стоимость определяется текущим размером доходов, которые ожидается получить в будущем.
- Замещение. Наибольшая цена, по которой может быть реализована недвижимость, зависит от того, по какой максимальной цене продаются аналогичные объекты. Данный принцип означает наличие вариантов для выбора у покупателя. Он отражает то, что объекту, который оценивается, всегда может быть найдена замена.
- Полезность. Под полезностью понимается способность недвижимости удовлетворять потребности пользователей в определенном месте и в определенное время. Данный принцип отражает полезные свойства недвижимости, которые может использовать его владелец в настоящем и будущем времени.
Без указанных выше принципов нельзя полноценно и качественно оценить объект недвижимости. На их основе создаются главные критерии, которые составляют базу методов оценки объектов.